據(jù)《勞動報》報道，從今天起，本市將執(zhí)行普通住房新標準，變動部分**于單套總價。調整后的普通住房應滿足內環(huán)線以內的房源低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的房源低于310萬元/套，外環(huán)線以外的房源低于230萬元/套。無疑，這次標準的調整對于市場預期的影響是顯而易見的。
一手房
外環(huán)內符合新標準房源缺乏
11月13日下午，上海市房管部門在官方網(wǎng)站上發(fā)布《本市自11月20日起調整普通住房標準》的文件，距離上一次調整整整過去了兩年半。在此前一個月的時間里，雖然央行的房貸政策，以及上海的公積金貸款政策都向“寬松”的角度進行了調整，但政策的效果似乎仍然未達到從“量變向質變”的轉換。
一樓盤3天成交62套
普通住房標準的調整，似乎在一手房領域起到了立竿見影的作用。記者了解到，處于中外環(huán)之間的高橋新城，11月14日到11月16日3天內共成交62套，而此前10月和9月該樓盤分別僅僅成交2套和1套。該樓盤的一位銷售人員告訴記者：“我們項目產(chǎn)品總價基本在250-300萬之間，若按原先標準，幾乎所有房源均屬于非普通住宅。而新標準則使得75%的房源屬于普通住宅范疇。以一套總價為260萬的房源計算，標準調整前契稅為3%，即7.8萬，而目前買家僅需花費3.9萬元，所以最近買氣很足?！?/p>
外環(huán)外普通住房樓盤多
不過，業(yè)內人士分析表示，對于一手房而言標準調整實際影響的樓盤并不多。從2014年1月-10月成交的新建商品住宅來看，即使標準調整，內環(huán)內成交量20套以上普通住房的樓盤僅有4個，內環(huán)內和內外環(huán)間符合普通住房標準的新建商品住宅依舊不是很多。從內環(huán)內的情況來看，雖然普通住房的范圍擴大，而成交相對可觀的新湖明珠城、五月花生活廣場、世紀之門榮聯(lián)佳苑等都是些比較老的項目，并且大多集中在普陀、虹口、閘北等區(qū)。從內外環(huán)間的情況來看，符合新普通住房標準的新建商品住宅成交面積前十名中有5個樓盤出自該寶山大場板塊，還有兩個樓盤出自寶山的張廟和淞南高境板塊，分別是中環(huán)國際公寓和恒盛豪庭。
德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟認為。從內環(huán)內和內外環(huán)間的情況來看，符合普通住宅標準的樓盤成交相對較為集中在幾個環(huán)區(qū)內相對洼地的區(qū)域，而且不少樓盤都是老盤。如果缺乏符合新標準的房源供應，政策對于一手市場的影響將會受到很大的限制。
而調整后的外環(huán)外普通住房樓盤比較多。從外環(huán)外的情況來看，符合新普通住房標準的新建商品住宅比較多且所屬區(qū)域比較分散。其中，成交量較大的樓盤有原南匯區(qū)域臨港新城板塊的宜浩綠園，寶山月浦板塊的寶華北岸郡庭和松江泗涇的山水四季城。
二手房
買家入市意愿上升房東跳價
“普通住宅”新標準發(fā)布后，再度激發(fā)客戶購房的積極性。據(jù)了解，上周雙休日兩天，滬上不少房產(chǎn)中介門店帶看量明顯回升，增幅在5%-10%，但不及國慶節(jié)期間的量?？蛻羧胧幸庠革@增，也導致當前房東態(tài)度強硬，個別出現(xiàn)跳價、加價的情況，議價空間進一步收縮，其中普通住宅難有還價余地。
部分房東心理出現(xiàn)變化
對于一些改善型板塊，新政的刺激較為顯著，據(jù)德佑地產(chǎn)春申店介紹，門店周圍有不少總價300萬元左右的學區(qū)房房源，對口閔行實驗小學，受到本次新政影響較大。門店在上周末一舉成交了三套二手房源，其中來自春申景城和萬科假日風景的兩套房源總價都在300萬元左右，雖然客戶與房東接洽時間較短，但上周普通住宅標準放寬后，促使買賣雙方迅速達成了交易。此外，德佑上周末在普陀萬里、曹楊等符合普通住宅新標準房源較多的板塊都有可觀的成交。
然而，普通住宅標準的放寬，在刺激成交的同時，也引發(fā)了部分房東心理的變化。中原地產(chǎn)天通庵分行的工作人員告訴記者：“購買內環(huán)內普通住宅的客戶，估算下來可節(jié)省二三十萬的交易稅費，由于買家購房成本在降低，促使房東心理發(fā)生變化，部分上調掛牌價。如區(qū)域內掛牌的一套安業(yè)公寓，房東上月報價500萬，政策發(fā)布后當天他就提出加價10萬元。短期來看，這種現(xiàn)象還會蔓延。”
外環(huán)外一二手價格倒掛
當不少中介門店帶看量提升的同時，也有例外的。根據(jù)上海普通住宅新的執(zhí)行標準，外環(huán)外區(qū)域普宅面積不變，總價上限由160萬提高至230萬，提升了剛需群體的消費力，有效刺激需求。然而在松江、青浦、嘉定等郊環(huán)區(qū)域，9月以來房企加大營銷力度，一些新盤持續(xù)打折促銷，導致區(qū)域內新房和二手房價格倒掛，不少二手客戶看房后都毅然選擇新房，導致門店二手成交量未有明顯起色。
上海中原地產(chǎn)研究員孫黎表示：“外環(huán)外區(qū)域出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象目前較為普遍，一方面是房企今年以價換量的結果，即使當前銷售出現(xiàn)回暖，但房企仍堅持去庫存為**化，提價意愿不強，導致房價上漲動力不足。另一方面，二手業(yè)主則不存在去化壓力，在政策利好影響下，心態(tài)發(fā)生轉變，在價格的把控上變得主動和強勢，難有讓步的余地。如此，對于想出手但資金有限的剛需而言，更愿意去選擇性價比高的新房，客戶頻頻流失，導致二手房交易量明顯低于新房?！?/p>
“調整后的普通住宅執(zhí)行標準，使更多的購房者能夠享受到稅費減免及貸款優(yōu)惠政策，前期受普宅標準牽制的購房需求集中釋放，短期內將推動交易量快速上升。值得注意的是，由于政策面的利好不斷提升房東看漲預期，使得價格的主動權逐漸傾向于賣方，屆時雙方進入價格博弈期，不利于交易量的持續(xù)增長?！睂O黎說。（徐?。?/p>
